Market yatırımında en pahalı hata, açılıştan sonra fark edilen hatadır. Fizibilite raporu bu hatayı baştan yakalamak için hazırlanır: yatırımın ne kadar tutacağını, işletmenin hangi ciroda kâra geçeceğini ve paranın ne kadar sürede geri döneceğini gerçekçi varsayımlarla ortaya koyar.
1. Lokasyon ve pazar analizi
Raporun temeli bölgedir. Çevredeki hane sayısı ve gelir düzeyi, rakip marketlerin konumu ve fiyat seviyesi, yaya ve araç trafiği, otopark imkânı ve bölgenin gelişim potansiyeli incelenir. Bu veriler, ciro tahmininin dayanacağı zemini oluşturur.
2. Yatırım tutarı
Açılışa kadar harcanacak her kalem listelenir: kira depozitosu ve devir bedeli, tadilat ve dekorasyon, raf ve soğutma ekipmanları, kasa ve otomasyon sistemleri, ilk stok, ruhsat ve izin masrafları. Beklenmedik giderler için bütçenin bir kısmını yedek olarak ayırmak sağlıklı bir yaklaşımdır.
3. İşletme giderleri
Aylık sabit ve değişken giderler ayrı ayrı hesaplanır:
- 1Kira, aidat ve sigorta
- 2Personel maaşları ve yan haklar
- 3Elektrik, su ve doğalgaz — özellikle soğutma kaynaklı enerji tüketimi
- 4Fire, kayıp ve son kullanma tarihi kaynaklı zararlar
- 5Yazılım, bakım ve servis giderleri
- 6Pazarlama ve kampanya bütçesi
4. Ciro ve kârlılık tahmini
Ciro tahmini; metrekare başına satış, günlük müşteri sayısı ve ortalama sepet tutarı üzerinden kurulur. Tek bir senaryo yerine iyimser, gerçekçi ve kötümser olmak üzere üç senaryo hazırlamak ve brüt kâr marjını giderlerle karşılaştırarak başabaş noktasını görmek gerekir.
5. Geri dönüş süresi ve karar
Tüm hesapların sonunda yatırımın kaç ayda geri döneceği ortaya çıkar. Bu süre, sektör ortalamalarıyla ve yatırımcının beklentisiyle karşılaştırılır. Sonuç olumsuzsa çoğu zaman doğru çözüm vazgeçmek değil; lokasyonu, metrekareyi ya da konsepti yeniden düşünmektir.
Fizibiliteyi uzmanla hazırlayın
Pera Yönetim, kiralama ve yatırım danışmanlığı kapsamında lokasyon analizinden geri dönüş hesabına kadar fizibilite sürecini sizinle birlikte yürütür; yatırım kararınızı sahadan gelen gerçek verilere dayandırırsınız.
